探索不良债权化解新路径 深圳首例“带封带押过户”公证成功落地

在传统司法处置模式下，法拍房产需经历司法查封、法拍、交付腾退、债权分配等复杂环节，处置周期冗长，实现债权率低。记者从深圳市先行公证处了解到，为平衡债权人、债务人权益与盘活不良资产，深圳市先行公证处联合法院创新开展"执行+公证带封带押过户"不良资产处置机制，近日成功办结深圳首宗“带封带押”过户案件，为不良债权处置开辟"法治化+市场化"的高效解纷新模式。

房产抵押查封无法过户怎么办？

2024年初，张女士向某银行申请贷款并办理赋予强制执行效力债权文书公证。同年9月，因贷款逾期违约，银行依公证债权文书向公证处申请执行证书，并于11月向法院申请强制执行，法院依法查封其抵押房产。此时，买家李某有意购买该房产，但房产因抵押及查封状态无法办理过户，交易陷入僵局。

2025年5月6日，在法院主持下，银行与张女士达成执行和解协议。深圳市先行公证处对张女士与买家李某的《二手房买卖合同》及《确认声明书》办理公证，明确资金监管流程：定金由居间方代收托管； 首期款由买家存入银行监管账户，经银行确认收款后，公证处协助办理解除查封及抵押登记；按揭贷款专项使用，买家申请的按揭贷款由银行审批通过后，直接划入银行监管账户，专项用于清偿张女士剩余债务。

公证办理完毕后，法院依据执行和解协议及公证书解除房产查封。买卖双方至不动产登记中心完成带押过户登记：银行监管账户内的首期款及按揭贷款优先用于清偿债务，剩余房款按协议支付给张女士。最终，买方顺利取得房产证，张女士通过交易资金全额清偿债务，银行同步完成抵押物处置，实现债权人、债务人和买受人三方共赢。

公证赋能缩短法拍房处置周期

在金融借款合同纠纷案件中，债务人名下抵押房产被法院查封。传统司法处置需历经评估、调查、公告、竞价、交付、分配等环节，处置周期通常超过6个月，且存在资产贬损的风险。

在"带封带押过户"模式下，公证机构联合法院、金融机构构建三方协作框架：在债权人同意的情况下，由债务人与买受人以市场合理价格确定交易金额，交易资金通过"居间托管+银行专户监管+债务直接清偿"的闭环运行，从确定交易至交割完毕，仅10个工作日即完成，实现不良资产高效盘活、交易安全强力监管、各方利益均衡保护的突破性进展。

针对查封房产自行交易中可能存在的"串通转移财产嫌疑""虚假交易风险""资金监管盲区"等信任壁垒，公证机构通过四项机制筑牢风险防线：一是交易真实性核验，运用人脸识别技术、交易背景核查、合同要素公证三重验证，确保交易双方真实意思表示，防范"阴阳合同"等法律风险；

二是办理赋予强制执行效力公证，对原债权合同办理赋予强制执行效力公证，在债务人违约后快速进入执行阶段，跳过诉讼阶段，节省金钱、时间成本；

三是资金闭环管理，建立"三级资金监管模型"，即“居间托管+银行专户监管+债务直接清偿”，银行实时监控资金流向，确保购房款优先用于清偿抵押债权，形成"来源可追溯、去向可控制、余额可核查"的全流程监管体系；

四是权益保障衔接机制，与法院执行程序建立信息互通机制，确保交易流程与司法程序有效衔接，防范执行异议风险。

从"被动获偿"到"共赢生态" 实现价值重构

据介绍，"带封带押过户"的创新模式，实现了不良资产处置的多维效能提升：从债权人维度，极大缩短不良贷款回收周期，并通过带押过户，完成抵押人的变更，实现从“不良”至“优良”债权的转换，一举多得。

从债务人维度，实现意思自治，掌控资产处置主动权，有效避免司法拍卖可能产生的折价损失，且未被列入失信被执行人名单，为信用修复创造空间；

从买受人维度，买受人以合理价格购得优质资产，同时规避了法拍房常见的"腾退难""税费争议"等隐性风险。

而从法院维度，体现司法人文关怀和善意执行理念，积极化解矛盾纠纷，提高执行公信力和诉讼群众获得感，节约司法资源，破解执行难困局。

法律界人士认为，深圳市先行公证处与法院协作创新实践的“执行+公证带封带押过户”机制，以制度协同破解多重困局，借助资金闭环监管与权属变更保障，既确保债权及时清偿，又最大限度维护债务人的财产权益；以市场化交易替代强制拍卖，减少资产处置损耗的同时，又有效降低买受人产权风险。这一机制创新，将实现被动执行向自动履行的转变。将单向清偿升级为多方共赢。

深圳市先行公证处负责人表示，未来将持续深化司法与公证的协同创新，努力实现让每一起案件的办理都成为优化社会治理、夯实法治根基的生动实践。

深圳晚报记者 伊宵鸿 通讯员 罗斌