物业维艰 | 第一服务盈转亏的一年

观点网上市物企年报披露已基本结束，仅从2024年情况来看，盈利能力下降是普遍困境。

多重影响因素中，对应收账款进行计提减值则是导致部分物企盈利增速放缓甚至腰斩的最大原因。

2024年由盈转亏，利润下降108.9%的第一服务同样陷入如此困境。

地产行业还未摆脱调整周期，关联甚深的物企唯有选择及时斩断脐带，独自承受计提减值带来的短期阵痛。

身处强调外拓的时节，市拓项目毛利率低与以盈利为目的的企业特性似乎也成为行业中一项难以平衡的矛盾。从外拓中收回的毛利，在承压明显的盈利能力面前，如同杯水车薪。

只是行进的车轮无法为短期困顿停下，地产关联方的角色由助力转向拖累，依靠外拓扩大在管规模依旧是物企当下维持经营的必由之路。

波动

行业挑战难度升级，好在第一服务收入端维持了正向增长的态势。

截至2024年12月31日，该公司录得总收益13.27亿元，同比增长9.6%，增速较上年同期上升1.7个百分点。

收益主要来自物业管理服务、增值服务及绿色人居解决方案三条业务线，其中绿色人居解决方案主要以能源运维服务为主要核心。

年内，物业管理服务收入9.56亿元，同比上升10%；增值服务收入2.36亿元，同比增长14.7%；绿色人居解决方案收入1.35亿元，同比微降0.7%。

得益于外拓的补充，物业管理服务营收基本盘保持增长，增值服务则由于战略发展资源向社区类业务倾斜，家居类服务收入提升。

市拓项目输送增加，第一服务的业务独立性也进一步增强。

年内，来自当代置业的在管建筑面积约为1899.8万平方米，占总面积比重为25.6%，同比下降3.8个百分点。

三条业务线中发展较为薄弱的是绿色人居解决方案，也是受到房地产市场周期性影响较深的分部。

2020年上市以来，第一服务各项业务基本保持较快增长速度。但在上市第二年，绿色人居解决方案业务收入增速由2020年25.2%大幅下降至1.2%，此后两年基本维持在两位数负增长水平。

由于业务占比较小，绿色人居解决方案的收入变化对总营收比重的影响也相对较小，2024年下降趋势几乎刹车，或许也意味着该业务来自地产行业的影响基本出清。

同样波动起伏的还有第一服务的毛利情况。2022年，毛利率较低的项目拉低了物业管理服务毛利，又叠加来自地产行业的影响，增值服务毛利率同样有幅度不小的降低，最终导致总毛利下降22.2%至2.61亿元。

2023年，第一服务通过成本控制挽回了物管服务基本盘的毛利率下降趋势，增值服务方面亦对业务结构进行调整，降低受房地产行业影响较重的业务占比，该年总毛利重回上升，同时也是上市以来毛利率唯一上升的一年。

但绿色人居解决方案业务毛利率却始终未能重回增长，依旧是拉低第一服务毛利率水平的“拖油瓶”。

来到2024年，第一服务的毛利总额和毛利率又滑坡了。

年内录得毛利约3.1亿元，同比微增1.6%；毛利率约23.3%，同比下降2.1个百分点。

其中，物业管理服务毛利2.07亿元，毛利率21.6%，基本与2023年持平；增值服务毛利由9044.5万元降至7678.4万元，毛利率减少11.4个百分点至32.6%；绿色人居解决方案毛利2627.4万元，毛利率与去年同期基本持平。

而毛利率下降的主要原因，从地产行业的影响转向了外拓。针对唯一呈现下降的增值服务毛利率，第一服务表示主要由于扩张了低毛利的社区类家居业务。

应收账款忧虑

除了2022年明显受到房地产行业周期性影响录得业绩各项指标有所下降，第一服务后续在明面上似乎已摆脱了地产带来的负面效益。

但事实上并没有彻底解除，其利润在2024年受到了来自应收账款的重击。

截至2024年12月31日，第一服务年内溢利由盈转亏，录得亏损630万元，同比减少108.9%；而公司权益股东应占全面收益总额为亏损为1163.6万元。

正式披露业绩前，第一服务发布盈警，表示溢利减少主要由于公司对给关联方贸易应收款项进一步计提减值拨备。

或许为了减轻资本市场对此的担忧情绪，公告强调该项拨备不对会应收款项的收回造成实质影响。

报告期内，第一服务贸易应收款项为5.54亿元，同比微降3%。实际上，应收款项余额因规模扩张有所增加，只是年内就关联方应收款进行计提减值导致净额减少。

第一服务对关联方应收款项及合约资产的预期亏损约为1.48亿元，同比增长约239%。减值拨备后，该部分应收款项下降至2391万元。

这边正在出清关联方带来的影响，另一边市场拓展带来的应收账款增速亦不容忽略。

减值拨备前，来自第三方的贸易应收款项约为6.06亿元，同期增长约25.99%。而该项数据于2023年约为4.81亿元，同比增速仅为12.47%。

规模扩张保证了第一服务基础物管业绩增长，也规避了陷入因增值服务与地产行业关联较深导致的盈利下滑困境，但低毛利、回款周期长的特性依旧在应收账款上“挖坑”了。

以营收规模横向比较，第一服务位于行业中游水平，但市场化拓展的脚步并不算慢。

截至2024年12月31日，合约建筑面积约8690万平方米，同比增长11.6%；在管面积约7410万平方米，同比增长约17.3%。期内第三方拓展项目100个，单年合约金额约1.7亿元。

业态选择上，第一服务与大多数传统物企相似，以住宅物管为主要拓展方向，同时争取商业、写字楼、产业园、学校、医院等多个赛道资源。

外拓为第一服务带来的助益也相对明显，2024年住宅物业在管面积增加约530万平方米，同比增长13%；非住宅物业在管面积增加约560万平方米，同比增长约25.1%。

截至2025年一季度，第一服务已签约31个项目，包括咸宁体育中心、中南大学湘雅医院、北京工业大学通州校区、京东物流园等。

不过，目前看来外拓带来的增长主要集中在规模与营收方面，随着拓展项目增多，还带来了一定的应收账款负担的同时，低毛利特性对毛利率的负面影响逐渐明显。

如何在依靠外拓的情况下提高赚钱能力，也是第一服务需要考量的另一个命题。

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